典型调研报告

典型调研报告篇1

　　凝神聚力抓提升  聚精会神抓发展

　　泊头市—灌河村

　　四营乡灌河村人口560人，130户，耕地1400亩，原本经济基础薄弱、农业设施落后、道路破旧不堪，严重影响了人们生产生活。2024年，在外经商办企业的赵静当选村支部书记后，决心回乡创业造福乡里，改变村里脏、乱、穷的现状，经过积极争取，灌河村成为我市2024年美丽乡村建设精品村。从此，该村在支部书记赵静的号召带领下，从清理垃圾柴草改善村容村貌着手，到筹资修路建广场造景点建设美丽乡村，到村民流转土地入股发展现代农业，再到统筹规划打造农旅一体化发展新模式，开启了该村翻天覆地的变化。一年多的时间过去了，该村各项规划建设都已初见成效，巨变中的该村正以一种崭新的风貌和充满激情活力的发展势头给世人们展示。

　　主要做法和成效

　　一、集民意汇民智，改善村民居住环境，引爆美丽乡村建设的‘热气球’

　　（一）造福乡里，建设美丽乡村

　　2024年秋天，在外经商办企业的赵静被推选为村支部书记，他面对全村老百姓期盼的目光，面对全村的脏、乱、差的现状，深知责任与任务的重大，他上任第一天就下定决心先从改善村容村貌做起，通过积极争取该村被定为全市2024年的美丽乡村精品村，没有启动资金，他就带头先捐资40万元，从清理村内街道两旁柴草垃圾入手，并带头亲自参与清理街道，打扫卫生，在他的带动与感召下，村民们的积极性也被调动起来，大家有的出钱出力，有的出机械设备，在外创业的老板们也都被他为家乡办事的真诚热心所感动，纷纷回村配合工作做贡献，仅美丽乡村建设这一项，该村累计总投入资金就达260余万元，其中全村自筹资金120余万元，义务出工2500多人次，义务出动机械设备300多车次，完成清理垃圾杂物4000立方，硬化道路1800米，改造村内空闲小广场或绿地游园4个，安装体育健身器材20余套，村内街道两旁和空闲地绿化植被1200株，砌花池12个，绘制文化墙80面，粉刷墙面17000平米，安装路灯69盏，改厕40个，村内主要街道悬挂彩旗30面，修建汉白玉村庄标识牌坊一座，安装大型宣传教育电子屏一块，大街小巷全部实现了硬化，绿化，美化，亮化，村内环境变美了，人们精神也美了，全村环境实现了旧貌换新颜。

　　（二）凝聚合力，建章立制定规矩

　　随着村民居住生活环境的改变，也带来了村内村风民风的好转，村民们之间的关系更加和谐，两委班子成员相互之间更加团结，全村向好向善的正能量正在逐步发挥作用。为进一步保持这良好的发展势头，村支书赵静把经营企业的管理方法及理念也用于村的经营管理中。‘无规矩不成方圆，团结才能出战斗力，团结才能出成绩’。在日常生活和工作中，遇到事情他都会征求每位成员和村民代表的意见和看法，不搞一言堂，对于村内重大事项的决策和村民关心的重大事情，坚持做到办事公正，处事公平，要事公开。在他的倡导下，村里实行了村务、财务、党务三公开制度，并规范了‘三议一行一监督’工作机制，在建设美丽乡村中的各项资金收支，都由村民监督委员会签字审核后再由村会计入账，并定期上榜公布，让村民们都心知肚明，增加了工作透明度，消除了大家的隔阂和疑虑。为保持村内环境卫生长久不变，针对本村实际制定了村规民约，把全村街道划分了6个卫生区，明确专人具体负责，在每个胡同内都推选出一名责任心强、有威望的户进行日常自我监督，确保了全村环境卫生整洁干净。通过建章立制，规范运作，使村‘两委’班子在村民中进一步赢得了信任与支持，更激发了全体村民配合工作的积极性。

　　（三）打造景点，提升村庄品味

　　为进一步突出村庄建设特色，找准环境改造的亮点和着眼点，通过参观学习，征求村民意见，决定对村南杂树丛生、垃圾遍地的废弃坑塘进行施工改造。坑塘中有杨树、柳树等400多棵，涉及10几户村民的利益，个别村民思想一时想不通不同意刨树，在推进工作中，村干部还与个别村民发生了摩擦，造成了村干部轻微伤，工作一时陷入僵局，困难面前村支书赵静没有退缩，带头深入到各村民家中，先从外围突破，夜以继日做深入细致的思想工作，晓之以理，动之以情。他们的行动和耐心终于感动了那位村民，使他不但承认了错误，还主动捐款500元，使坑塘改造工程顺利施工。他们对占地10余亩的坑塘改造进行了高标准的规划设计，坑底铺防渗膜7000平米，周围安装了350米石围栏，配置安装了万盏彩灯，周围铺设绿地草坪1500平米，栽种观赏花卉树木900余株，还建设安装了石拱桥、石板路、湖心亭、水车、假山、地灯、音箱等，仅坑塘改造资金就花费60余万元。街宽了，路平了，树绿了，灯亮了，环境更美了，每当下午夜幕来临之际，人们便来到民心湖赏景游玩，伴随着清脆优美的音乐，孩子们在湖边追逐嬉戏，老人们在凉亭休憩畅谈，健身大妈们也跳起了广场舞，形成了一幅幅农村田园风光的美景。附近及周边村的村民知道后也经常来此游玩欣赏，截止目前，该村已接待游客15000人次。

　　二、土地规模经营，实现统一管理服务，筑牢经济发展的‘支撑点’

　　（一）统一思想，发展现代农业共同致富

　　村内的居住环境变美了，变好了，人们生活的幸福指数也提升了，村民们看到了村里的变化，更看到了未来发展的希望。同时，人们对村两委班子的信任和期盼也就更高了，在这种情况下，村支书赵静的内心压力也更大了。如何把大家的思想都统一起来，带领村民们一起共同致富，寻求一种适宜本村的经济发展新路子又摆在了他面前。‘个人富不算富，大家富才算富’，‘脑子决定思想，思路决定出路’。他便召集村两委班子和村民代表开始谋画灌河村今后发展蓝图，怎样发展？发展什么？没有经验，就走出去学，没有路子，就走出去探索，在朋友的帮助联系下，他们组织了全村40 余人的参观学习队伍，先后到山东博兴县幸福镇、青岛的中国第一香猪养殖集团、江苏泗阳国润农业科技有限公司进行了四天的学习参观，大家边走边看，悉心请教学习，通过学习参观大家开拓了视野，看到了现实，看到了差距，同时更增长了知识，增加了信心，进一步明确了村前进发展的思路与信心，走土地集约化经营，发展现代化农业是该村突破发展瓶颈的必由之路，改变过去单打独斗现象，走抱团发展，走共同致富道路。为进一步统一思想，集思广益，该村还成立了现代农业发展微信群，几天的时间就有百人入群，大家在一起畅所欲言，全村共同发展致富的心声越来越高。

典型调研报告篇2

　　此次走访的木制门窗业企业在春节过后生产量和订单量都持续上升，生产经营形势一片向好。企业均反映，国家提倡商品房精装修政策出台以来，市场对木制门窗的需求快速增长，与万科、绿城、碧桂园等大型房开企业合作的订单明显增加，企业的生产量和订货量都大幅度增长。江山xx门业股份有限公司反映企业2024年的产值（含税）达12个亿，纳税额达到1.1亿左右，为了满足市场需求，企业还新建了生产基地，2018年开始投产鞋柜、衣柜等精装修新配套产品，扩大生产的同时给当地创造了更多的就业机会。浙江xx门业有限责任公司反映，企业与全国排名前50的房地产开发企业都有合作，向房地产开发工程提供的门窗占总销售量的60%左右，1-3月的销售额比去年增长30%左右，预计下阶段生产销售将继续增加。企业反映据木门协会的统计，每年中国木门需求在2000亿左右，市场需求量大，行业发展前景向好。

　　江山xx贸易有限公司主要从事农产品互联网零售，猕猴桃是企业销售的主打产品，季节性因素明显。上半年因为企业主要销售外地水果如芒果和百香果等，经营活动有所放缓。但据了解，企业发挥自身优势，在2024年完成猕猴桃销售八百万斤左右。优势一：电子商务属于销售型企业，资金周转时间短。上半年销售少，几乎无囤货风险，下半年猕猴桃销售量大，但由于电子商务的特殊性，每笔销售最长15天就能获利。优势二：企业打造高口碑。企业在收购猕猴桃时只选择口味好品质优的，而且企业从2012年开始就立下准则，保证每个到手的猕猴桃都是完好无损的，任何坏果都由企业承担赔偿责任，锁定了部分客户，打造起自身的高口碑。优势三：物流成本低，竞争力强。企业掌握江山韵达快递100%的股份，企业自身产品销售的物流费用大大降低。

　　近年来，用工制度日趋规范，企业要给每个职工交纳五险一金，部分企业五险一金交纳额已达到应发工资总额的30%左右。企业反映员工工资每年都有所增加，企业的负担一年比一年重。浙江xx门业有限公司反映，企业员工95%都是本地工人，几乎所有员工都缴纳养老保险，员工工资每年上涨5—10%左右。江山xx门业股份有限公司也反映，2024年员工工资发放高达一个亿。企业还反映招工困难，尤其是熟练技术工难找，一线工人工作强度较大，年轻人不愿意干，车间里多为40岁以上的工人。江山xx门业股份有限公司反映新造厂区的配套设施不完善，工人难找更难留。

典型调研报告篇3

　　为了解企业当前生产经营情况及面临的困难和问题，确保采购经理调查数据的准确性，近期，国家统计局衢州调查队选取7家采购经理样本企业进行实地走访调研。调研结果显示：此次走访企业生产经营发展向好，未来预期乐观，但原材料成本高、招工难、资金紧张的问题需引起重视。

　　一、样本企业基本情况

　　此次共走访7家企业，其中非制造业2家，制造业5家；国

　　家级样本3家，省地级样本4家；大型企业2家，中型企业3家，小型企业2家。所走访的企业主要分布在6个行业。

　　表1：走访样本企业基本情况表

　　企业名称

　　制造业1，非制造，2

　　企业规模（大型1，中型2，小型3）

　　样本级别（国家级1，省地级2）

　　所属行业

　　浙江xx建设有限公司

　　2

　　1

　　房屋建筑业

　　浙江xx竹业有限公司

　　刨花板制造

　　浙江xx轻纺有限公司

　　纺织业

　　江山市xx贸易有限公司

　　3

　　互联网零售

　　浙江xx门业有限公司

　　金属门窗制造

　　浙江xx门业有限责任公司

　　木门窗制造

　　江山xx门业股份有限公司

　　二、企业自谋发展的典型案例

　　典型一：商品房精装修带动木制门窗业向好发展

　　此次走访的木制门窗业企业在春节过后生产量和订单量都持续上升，生产经营形势一片向好。企业均反映，国家提倡商品房精装修政策出台以来，市场对木制门窗的需求快速增长，与万科、绿城、碧桂园等大型房开企业合作的订单明显增加，企业的生产量和订货量都大幅度增长。江山xx门业股份有限公司反映企业2024年的产值（含税）达12个亿，纳税额达到1.1亿左右，为了满足市场需求，企业还新建了生产基地，2024年开始投产鞋柜、衣柜等精装修新配套产品，扩大生产的同时给当地创造了更多的就业机会。浙江xx门业有限责任公司反映，企业与全国排名前50的房地产开发企业都有合作，向房地产开发工程提供的门窗占总销售量的60%左右，1-3月的销售额比去年增长30%左右，预计下阶段生产销售将继续增加。企业反映据木门协会的统计，每年中国木门需求在2000亿左右，市场需求量大，行业发展前景向好。

　　典型二：‘一带一路’持续推进，竹刨板企业受益

　　浙江xx竹业有限公司主要从事竹刨板的生产，以做集装箱箱板为主，为中集集团做配套底板。由于海上运输量大，集装箱板又属于易耗品，需及时更换，企业的订货量一直保持稳中有升的状态。从‘一带一路’启动以来，企业的生产又更上了一个新台阶，商贸活动的增加导致集装箱的需求大量增长，企业生产和订单也随之增长，尤其是非洲等欠发达的国家和地区在购买货物的同时会配套购买装货的集装箱，进一步刺激了竹刨板的生产。

　　典型三：电子商贸三大优势助推江山猕猴桃销售

　　江山xx贸易有限公司主要从事农产品互联网零售，猕猴桃是企业销售的主打产品，季节性因素明显。上半年因为企业主要销售外地水果如芒果和百香果等，经营活动有所放缓。但据了解，企业发挥自身优势，在2024年完成猕猴桃销售八百万斤左右。优势一：电子商务属于销售型企业，资金周转时间短。上半年销售少，几乎无囤货风险，下半年猕猴桃销售量大，但由于电子商务的特殊性，每笔销售最长15天就能获利。优势二：企业打造高口碑。企业在收购猕猴桃时只选择口味好品质优的，而且企业从2024年开始就立下准则，保证每个到手的猕猴桃都是完好无损的，任何坏果都由企业承担赔偿责任，锁定了部分客户，打造起自身的高口碑。优势三：物流成本低，竞争力强。企业掌握江山韵达快递100%的股份，企业自身产品销售的物流费用大大降低。

　　典型四：企业发展扬长避短，提升竞争优势

　　面对当前激烈的市场竞争，企业纷纷提升自身优势，谋求发展。江山xx门业股份有限公司则开始研发新产品，开始投产橱衣柜等精装修的相关配套产品，抓住发展机遇。浙江xx门业有限责任公司表示公司打算联合其他企业，通过强强联合的方式把市场做大，适应市场。浙江xx门业有限公司则表示，在防盗门市场，和永康的企业相比，企业的区位竞争优势很小，所以企业定位在中高端市场，不做低档门，通过质量取胜。浙江xx竹业有限公司正准备采取‘机器换人’来提升生产效率，缓解用工成本压力。浙江xx建设有限公司在企业大项目的空档期承接一些农村小项目工程，留住员工。

　　三、企业目前存在的主要困难与问题

　　（一）原材料成本价格高。

　　此次调查的企业中，有5家企业都反映原材料成本高的问题。浙江xx门业有限责任公司反映企业的原材料价格全线上涨，板材比去年上升30%左右，纸箱的价格比去年上涨了100%以上。浙江xx门业有限公司也反映门把手锌合金的价格从1.2w每吨，上升至4w每吨，一个门把手就需要多支出130-200元左右。浙江xx轻纺有限公司则表示，去年企业主要原材料粘胶的价格上涨了15%左右，今年以来，原材料的价格仍略有上升。可见，原材料价格的上涨给企业生产成本增加带来很大压力。

　　（二）企业用工成本高，招工困难。

　　近年来，用工制度日趋规范，企业要给每个职工交纳五险一金，部分企业五险一金交纳额已达到应发工资总额的30%左右。企业反映员工工资每年都有所增加，企业的负担一年比一年重。浙江xx门业有限公司反映，企业员工95%都是本地工人，几乎所有员工都缴纳养老保险，员工工资每年上涨5—10%左右。江山xx门业股份有限公司也反映，2024年员工工资发放高达一个亿。企业还反映招工困难，尤其是熟练技术工难找，一线工人工作强度较大，年轻人不愿意干，车间里多为40岁以上的工人。江山xx门业股份有限公司反映新造厂区的配套设施不完善，工人难找更难留。

　　（三）企业资金紧张，经营压力大。

　　此次走访、有4家企业都表示资金较为紧张，企业经营成本负担重。浙江xx门业有限责任公司反映，企业大多与房开公司合作，供货给大项目工程都需要垫资，一个项目质保定金需要10%，一个投资5亿的大项目，质保定金就高达5000万，而且房产项目无预付款，按照进度阶段性付款，企业回款周期长，资金压力大。江山xx门业有限公司反映土地使用税从3-6-9元/平方米的标准上调到6-9-12元/平方米，企业一年的土地使用税就花费60万，江山市今年门业整治，提高门业企业的厂房租金，无疑又给企业增加了生产成本。浙江xx轻纺有限公司表示，企业扩张速度较快，二期工程和新造房产项目相继开展，企业投入资金压力大，加之银行对纺织行业贷款门槛高，企业生产经营压力大。

　　四、几点促进企业生产发展的意见和建议

　　（一）减轻企业用工负担，优化人才环境。

　　继续阶段性降低企业‘五险一金’缴费比例。降低养老保险、医疗保险的费率，减轻企业的社保费支出，灵活缴纳社保，对于社保缴纳达到一定规模的企业给予一定的优惠或者减免。实施人才战略，引入高端创新人才，加强培养本土专业人才，推进吸引、留住、培育人才的软环境建设。积极创新模式，重视培养优秀员工，建立健全晋升激励机制，为员工提供良好的发展平台和晋升渠道，提升福利待遇留住人才，降低人才流失带来的人力资源损耗，提升企业经营效率。

　　（二）发展普惠金融，减轻资金压力。

　　大力发展普惠金融，针对长期以来金融领域‘脱实向虚’的问题，让更多实体企业获得金融支持。银监会应加强对国有银行的监督检查，采取一系列措施促使国有银行对符合资信要求的企业放贷，带活企业融资市场，缓解企业资金紧张问题。积极推动有上市基本条件的企业上市。上市集资比银行贷款、民间筹资等方式具有明显的优势，企业与社会空闲资金之间借助资本手段进行衔接，进一步发挥市场的资源配置功能。

　　（三）减轻税费负担，释放企业活力。

　　继续推行税负改革，进一步减轻企业税负，继续改革完善增值税，重点降低制造业等行业税率。大幅扩展享受减半征收所得税优惠政策的小微企业范围。大幅提高企业新购入仪器设备税前扣除上限。实施企业境外所得综合抵免政策。扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策。完善地方收费清单和清理各类收费项目，加快促进地方收费清单的完善，确保国家以及地方各政府扶持企业发展政策落实到位。

典型调研报告篇4

　　济南典型办公物业调研报告范文

　　随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入，济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同，办公物业也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，商住混迹、新商住、酒店式公寓，高端写字楼，演绎了一部生动的产品换代故事。

　　产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍，与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。

　　一、办公楼物业档次划分标准的研究

　　就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

　　在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(cbd布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

　　1、顶级物业(国际写字楼)

　　(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

　　①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、t0t0等等。

　　②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

　　③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

　　④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

　　(2)建筑规模：超过50000平方米。

　　(3)客户进驻：国外知名公司的`租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

　　(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

　　(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

　　(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

　　(7)智能化：3a～5a

　　(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

　　2、高档物业(甲级写字楼)

　　(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

　　①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、tot0等等。

　　②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

　　③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

　　(2)建筑规模：1—5万平米。

　　(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

　　(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

　　(5)交通便利：有多种交通工具直达。

　　(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

　　(7)智能化：3a及3a以上。

　　3、中档物业(乙级写字楼)

　　(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

　　②配套设施：有专用地上、地下停车场。

　　③设备标准：中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

　　(2)建筑规模：无限制。

　　(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

　　(4)物业服务：有物业公司服务。

　　(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

　　(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

　　4、低档物业(丙级写字楼)

　　(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

　　①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

　　②配套设施：无。

　　③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

　　(2)规模：无限制。

　　(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

　　(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

　　(5)交通便利：有交通线路到达。

　　(6)所属区位：一般城区位置。

　　二、济南市商务楼的产品研究

　　1、三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

　　分析：

　　外立面的材料和风格分为两种类型，一种是开发相对较早的项目如银座索菲特，多以厚重的干挂石材和窗户为主，颜色较深，体现了厚重、大气的特点；另外一种是开发较晚，借鉴了发达地区的风格，采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主，配以铝塑板、部分石材，如银座数码广场、三箭银苑等，紧随时代步伐，颜色浅而亮，线条简洁、流畅，体现了现代、简洁、明快时代气息。

　　2.体量、容积率和层数分析

　　（1）90年代立项的办公物业分两类，一类为酒店设计，面积最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高为银座索菲特65％，最低为明珠55％。这些物业基本上无法自由分割，户型固定。另一类为纯写字楼设计，如金龙大厦，可自由风格，但得房率也仅为60％。

　　（2）2000年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多数在75％左右。

　　（3）纯写字楼户型可自由分割，灵活组合，最小面积在60平米左右，最大户型可单层购买，达到2000多平米；主力户型在100和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则，户型固定，不能自由组合，面积在100-300平米之间不等；高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间，中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。

　　（4）使用率在60%--80%之间，商住楼的使用率略高于纯写字楼；档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低，一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积，而纯写字楼则算作了公摊面积；二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善，增加了公摊面积。

　　（5）层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些，中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度，所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8米左右，非常压抑。随着对办公空间要求提高，层高随之提升，目前层高基本在3.3米以上，净高在2.6米以上。

　　3.装修标准分析

　　（1）外立面：由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围，而且彰显档次，所以随着时代的发展，在济南商务楼市场上，2000年以后开发的物业比2000年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主，同时配以部分石材或者铝扣板；中低档商务楼以铝扣板为主，或者是高档瓷砖。为了能够获得良好的市场形象，中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。

　　（2）内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主，高档商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下，以精装修提升项目的性价比。

　　4.大堂、公共部分装修标准

　　（1）大堂作为体现项目脸面的重要部分，装修都非常气派。高度在4米以上，或者挑空达8米以上，面积100平米以上，一般采用花岗岩或者其他石材做地面，墙面用石材或者高级乳胶漆，吊顶相对简单一般用乳胶漆，同时作简单吊顶处理。

　　（2）洗手间地面采用瓷砖较多，墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆，石膏板吊顶；另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和局部石材，墙面乳胶漆，吊顶石膏板。

　　5.电梯、空调、宽带和电话分析

　　（1）电梯：电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标，电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。目前电梯主要以国外进口品牌为主，常见的有lg、otis、三菱等。其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小，在5000平米以下；而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大，都在12000平米以上。

　　（2）空调系统：纯写字楼以中央空调为主，商住楼以分户式中央空调为主；空调品牌以国外品牌为主，像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。

　　（3）宽带：宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵，其中以电信和网通为主。铁通后来居上，抢占了济南部分市场。

　　（4）电话：固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主，电信仍是主流。

　　6.智能化、车位、配套分析

　　（1）智能化：智能化就是所谓的5a标准，楼宇自动化ba、办公自用化oa、通讯自动化ca、消防自动化fa、保安自动化sa。虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5a标准，但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。但基本上可以看出，档次定位越高，其智能化体系越复杂，设备选用也越讲究品牌。值得说明的是：由于智能化体系比较复杂，同时与买家的实际生活联系并不紧密，因此大多数买家并不了解智能化，对其内涵非常模糊。

　　（2）配套：高档商务楼的商务配套比较齐全和完善，像银行、商务中心，票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项；同时高档商务楼一般都在市中心，可以与周边的区域配套融合，为我所用；而中低档写字楼的配套相对较少，以基本的餐厅、商务中心最为常见。

　　（3）车位情况：车位是消费者最关心的问题之一，由于前期商务楼车位数量少，导致客户在工作中极大不便，车位比例的高低成为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看，原商务楼的车位都达不到1：1的要求，而新建商务楼基本上按照1：1的标准去规划。

　　三、济南办公物业产品总结分析

　　(一)项目缺乏个性化和特色化策划研究

　　与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比，写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近一两年的已有所改变，商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏，这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。

　　竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化，高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此，好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同，品质的提升速度慢，缺乏个性化和特色化。

　　(二）高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

　　高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要，这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等，而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

　　而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以作到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享，导致单宗项目的配套不完善。

　　对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

　　(三）建筑外观设计，特别是建筑室内设计品位较低

　　高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量；而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

　　作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准，很多办公楼花了巨资，但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。

　　(四)智能化系统浮于表面，多为炒作

　　完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其发展进程中出现了不同的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲则更重视对生态环境的保护，但最终的都是以人为本，为人服务。

　　许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5a标准，把5a理解为智能化的全部，实际上5a只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述，要达到5a有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没达到5a，而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境，国内高档写字楼的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对其实际运行结果并不重视。

　　随着经济的发展写字楼将会有强大的市场需求，如何在开发及设计环节切实提升其内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益和社会效益的双赢，是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。

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